9 เทคนิค ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ให้ได้กำไรยาวๆ

“ซื้อถูก ขายแพง” เป็นหลักการเบื้องต้นที่คนค้าขาย นักลงทุนหุ้น อสังหาริมทรัพย์ รู้กันอยู่แล้ว หากนักลงทุนที่รู้จริงและเคยมีประสบการณ์ ซื้อคอนโดปล่อยเช่า มาก่อน จะรู้ว่าอันไหนเรียกว่าถูก อันไหนเรียกว่าแพง สามารถแสวงหาและทำกำไรได้แม้จะเป็นช่วงเศรษฐกิจซบเซา เพราะเขามีประสบการณ์และรู้วิธีการว่าจะเลือกทรัพย์ยังไงและต้องดูอะไรบ้าง เพื่อให้ได้ทรัพย์ที่มีคุณภาพและมีโอกาสทำกำไรได้มากที่สุดค่ะ

Genie เชื่อว่าไม่มีใครเก่งมาตั้งแต่อยู่ในท้องแม่ ดังนั้นคนที่มีความริเริ่มจะลงทุนซื้อคอนโดไว้เพื่อปล่อยเช่านับว่าเป็นความคิดที่ดีค่ะ หากมีผู้เช่าตลอดคุณจะได้ Passive income อย่างต่อเนื่อง แต่ก่อนจะลงสนาม Genie ขอแชร์หลักการ 9 เทคนิค ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ให้ได้กำไรยาวๆ เพื่อเพิ่มเปอร์เซนต์ได้ของดีย์ไว้ปล่อยเช่ามาฝากกันค่ะ

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ต้องรู้อะไรบ้าง

1. ตั้งงบลงทุน
2. เช็คอัตราดอกเบี้ยธนาคาร
3. เลิอกทำเล โครงการที่สดใสในอนาคต
4. รู้เวลาที่จะลงทุน
5. รู้ใจคนเช่า แต่งห้องสวยจบในงบเบาๆ
6. รู้จักหาคนเช่าได้ ไม่ปล่อยห้องเหงา
7. เลือกคนเช่า จ่ายตรง ดูแลห้องดี
8. ผลตอบแทนคุ้มค่า
9. มีจุดเด่นที่ตอบโจทย์ผู้เช่า
10. รู้จักเครื่องมือหรือตัวช่วยที่ดี

1. ตั้งงบลงทุน

ควรใช้เงินเย็นมาลงทุนค่ะ ( ไม่ใช่เงินสกุลญี่ปุ่นนะ ) แม้ว่าคอนโดเป็นอสังหาฯที่มีสภาพคล่องสูงแต่ต้องใช้เวลาเป็นเดือน กว่าจะหาคนเช่าหรือคนซื้อต่อได้ ดังนั้น การใช้เงินเย็นมาลงทุนจะทำให้ไม่คุณจำเป็นต้องรีบขายสามารถเลือกเวลาเหมาะสมที่จะขายทำกำไรได้สูงนั่นเองค่ะ

2. เช็คอัตราดอกเบี้ยธนาคาร

กรณีลงทุนอสังหาฯ แบบผ่อนกับธนาคาร ควรเปรียบเทียบดอกเบี้ยและเงื่อนไขต่างๆ อย่างน้อยซัก 5 ธนาคาร เพื่อยื่นกู้ ได้เลือกธนาคารที่ให้วงเงินกู้ตามต้องการและดอกเบี้ยต่ำสุดรวมทั้งเงื่อนไขที่น่าพึงพอใจที่สุด ปกติหากกู้ซื้อคอนโดมือหนึ่ง developer แบรนด์ดังหน่อยจะได้สินเชื่อที่มีดอกเบี้ยพิเศษ ได้วงเงินกู้เกือบ 100%

3. เลือกทำเล โครงการที่สดใสในอนาคต

• สภาพแวดล้อมน่าอยู่

ควรเลือกโครงการที่มี Depveloper น่าเชื่อถือ ดูแลสภาพส่วนกลางดีไม่ปล่อยให้โทรม สภาพโดยรอบโครงการดูปลอดภัย ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS MRT สายสีต่างๆ ใกล้แหล่งทำงาน แหล่งช้อปปิ้ง ทางด่วน มีวิวสวย ฯลฯ

• ราคาที่ดินไม่แพง

ราคาคอนโดย่านอโศก ทองหล่อ ซื้อคอนโดปล่อยเช่าเวลานี้ไม่น่าคุ้มค่ะ เพราะราคาที่ดินสูงมาก สำหรับคนที่อยากลงทุนแนะนำย่าน พระราม 9 หรือสุขุมวิทตอนปลาย อ่อนนุช-บางนา เป็นต้น เพราะราคาคอนโดโครงการต่างๆ ในย่านเหล่านี้ยังไม่มีราคาที่ไม่แรงและกำลังเป็นย่านที่จะกลายศูนย์กลางการค้าแห่งใหม่ในอนาคตแปลว่าราคาขายหรือปล่อยเช่าในจะมีราคาที่ดี

• เลือกขนาดห้องที่ปล่อยง่าย

ผู้เช่าส่วนใหญ่วัยเริ่มทำงาน อาจจะอยู่กับเพื่อนกับแฟน ดังนั้นควรเลือกห้องที่ขนาดพอเพมาะไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป ควรอยู่ระหว่าง 28-35 ตร.ม. อยู่ได้ 2-3 คน ซึ่งทำให้คนที่มีงบจำกัดตัดสินใจได้เพราะราคาค่าเช่าไม่สูงมากเกินไป

4. ผลตอบแทนคุ้มค่า

ตรงจุดนี้นับว่าเป็นจุดที่สำคัญต้นๆ สำหรับการเลือกโครงการ นั่นคือ อัตราผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด หรือเรียกว่า %Yield โดยส่วนใหญ่แล้วในวงการลงทุนอสังหาฯ จะเลือกโครงการที่มีอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6-8% หรือเรียกง่ายๆ ว่าควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคตค่ะ

ถ้าเป็นนักลงทุนที่มีประสบการณ์ด้านอสังหา มักจะเล็งห้องหรือโครงการให้ผลตอบแทน 8% ขึ้นไปเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมด แน่นอนว่าห้องทำเลทองแบบนี้ก็มักอยู่ในตำแหน่งที่ต้องแข่งขันกันสูงหน่อย เอาเป็นว่าถ้าเริ่มลงทุนแล้วหาทรัพย์ที่% Yield ได้อยู่ที่ 7% ก็ถือว่ายอดเยี่ยมมากค่ะ

ส่วนใหญ่ช่วงที่คอนโดมีราคาน่าสนใจคือ ตอนช่วงเปิดจองก่อนสร้างคอนโด (Pre-sale) ควรเลือกโครงการที่น่าเชื่อถือเพื่อป้องกันเหตุการณ์ดาวน์แล้วไม่มีคอนโดขึ้นจริงหรือรอนานจนเหงือกบาน ช่วงให้หลังมานี้หลายคนจึงนิยมซื้อโครงการสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่กันเพราะได้เห็นของจริงก่อนลงทุน หากทำเรื่องซื้อได้เรียบร้อยก็เปิดให้คนเช่าได้ทันทีไม่ต้องรอนาน อีกช่วงนึงที่ นักลงทุนเริ่มเฟ้นหาห้องกันเก็บในสต๊อคกัน คือ ช่วงที่มีวิกฤติทางเศรษฐกิจ เพราะโครงการที่ขึ้นใหม่ต่างแข่งขันเสนอขายราคาถูก ลดกระหน่ำ รวมทั้งคอนโดมือสองที่เจ้าของห้องปล่อยขายจำนวนมาก นักลงทุนจึงมีโอกาสต่อรองราคาได้สูงขึ้นนั่นเองค่ะ
 

5. รู้ใจคนเช่า แต่งห้องสวยจบในงบเบา

ห้องแต่งครบจบพร้อมเข้าอยู่ แบบพร้อมหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่เลย จะมีโอกาสปล่อยเช่าง่ายกว่าห้องโล่งผู้เช่าจะรู้สึกคุ้มค่าและสะดวกสบายในการย้ายเข้าอยู่ค่ะ ซึ่งก่อนแต่งห้องต้องรู้กลุ่มเป้าหมายของคุณคือใคร หากเน้นลูกค้าคนญี่ปุ่น คุณควรตกแต่งสไตล์ มินิมอลกึ่งๆโมเดิร์น ดูเรียบง่ายน่าอยู่ทันสมัย โดยส่วนใหญ่แล้วจากประสบการณ์ Genie ลูกค้าที่มีการหมุมเวียนสับเปลี่ยนบ่อยที่สุดน่าจะเป็นกลุ่มคนวัยเทำงานค่ะ ตั้งแต่น้องที่เพิ่งจบใหม่จนถึงวัยสร้างตัว ห้องที่แต่งสไตล์ Modern จะตอบโจทย์ให้ผู้เช่าได้ดีและหาซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้ง่ายอีกด้วยเช่น IKEA , INDEX , SB Design Square เป็นต้น ทั้งนี้ห้องสวยแล้วก็ควรมีเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น เลือกยี่ห้อดีทนทานหน่อยจะช่วยดึงดูดลูกค้าให้ตัดสินใจเช่าได้ง่ายยิ่งขึ้นค่ะ 

6. มีจุดเด่นที่ตอบโจทย์ผู้เช่า

บางแห่งได้ %Yield ที่ตามต้องการก็จริงดูมีแนวโน้มที่ดี แต่หาก Facilities ไม่ครบครันก็ไม่ตอบโจทย์ความต้องการกลุ่มผู้เช่ารุ่นใหม่ๆได้ ดังนั้นคุณจึงควรคำนึงถึงความต้องการพื้นฐานของผู้เช่าด้วยค่ะ เพื่อให้ได้ทรัพย์ที่ดีปล่อยเช่าได้นานๆ สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่ควรมีในโครงการคือ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ co-working space และลานจอดรถ หากถ้าโครงการที่มีจุดเด่นและเป็นที่ต้องการของคนส่วนใหญ่ก็ยิ่งมีโอกาสปล่อยเช่าได้ราคาดี เช่น มี Rooptop เห็นวิวทะเล วิวแม่น้ำ co-working space กว้างมากหลากหลายโซน มีพื้นที่สีเขียวกว้าง ใกล้สวนออกกำลังกาย เป็นต้น

ปัจจุบันคอนโดโครงการใหม่ๆ ต่างพัฒนาให้มี Facilities ที่หลากหลาย ดีไซน์เกร๋ๆแตกต่างกันไป อาจจะเป็นสิ่งที่ล่อตาล่อใจนักลงทุนมือใหม่ให้ติดกับได้ จนลืมว่าสิ่งที่แอบแฝงตามมาคือค่าส่วนกลางต่อปีค่ะ ดังนั้น ควรเลือกโครงการแบบมีสตินะคะ

7. รู้จักหาคนเช่าได้ ไม่ปล่อยห้องเหงา

กำไรที่ได้เกิดจากมีผู้เช่า หากไม่มีผู้เช่าก็นับว่าเป็นต้นทุนค่าเสียโอกาสโดยเฉพาะห้องที่ยังต้องผ่อนธนาคารแล้วหล่ะก็ คุณต้องผ่อนเองในเดือนที่ห้องว่าง ดังนั้นจึงควรวางแผนหาผู้เช่าให้ได้ยิ่งปล่อยไว้นานยิ่งเสียโอกาสทำกำไร ปกติผู้เช่าต้องแจ้งออกล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือน คุณจะมีเวลาหาผู้เช่ารายใหม่ได้ 1 เดือน ควรหาคนเข่าต่อทันทีหรือไม่ให้ห้องว่างนาน โดยทำการประกาศหลายช่องทางเช่น ลงประกาศตามเว็บอสังหาฯที่เปิดให้บริการ หรือใช้บริการนายหน้าช่วยหาค่ะ ( หากให้นายหน้าช่วยหาผู้เช่าจะถูกหัก 1 เดือนเป็นค่านาย ในวันที่ทำสัญญาเช่า )

8. เลือกคนเช่า จ่ายตรง ดูแลห้องดี

ข้อนี้ต้องบอกว่าอะไรก็เกิดขึ้นได้เสมอค่ะเพราะคนมีหลากหลายรูปแบบหลายบุคลิก บางครั้งไม่สามารถการันตีได้จากหน้าตา การแต่งตัว ว่าเขาจะรักษาสะอาดหรือดูแลห้องดีหรือเปล่า แต่โดยหลักปฏิบัติที่พอช่วยคัดกรองผู้เช่าได้เบื้องต้นคือ การถามอาชีพ ที่ทำงาน รายได้ เพื่อดูความสามารถในการชำระห้องว่าไม่โดดร่มหนีหายไปดื้อๆ รวมทั้งการถามกิจวัตรบางอย่างเช่น ชอบทำอาหารมั้ย ชอบปาร์ตี้ ชอบสูบบุหรี่หรือเปล่า เพื่อประเมินว่าห้องจะเป็นอย่างไรหากให้คนนั้นๆ เช่าแล้ว

9. รู้จักเครื่องมือและตัวช่วยที่ดี

การรู้จักเครื่องมือที่ดีและใช้งานอย่างเต็มประสิทธิภาพจะช่วยให้คุณลดต้นทุนค่าใช้จ่ายเยอะเลยค่ะ เช่น

• รู้แหล่งเว็บไซต์ที่รับลงประกาศขาย/ปล่อยเช่าอสังหาฯโดยตรง เพราะโพสต์จะเข้าถึงกลุ่มคนที่ต้องการค้นหาซื้อ/เช่าคอนโดได้มากกว่าโพสต์ลงเว็บทั่วไป
• รู้วิธีใช้คำว่าค้นหา (keyword) ใส่ลงในประกาศ
• การตั้งราคาปล่อยเช่าที่น่าสนใจ
• รู้จักวิธีถ่ายภาพออกมาให้สวยสะดุดตา
• รู้จักใช้เครื่องมือต่างๆ ที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้

ส่วนใหญ่นักลงทุนที่มีทรัพย์จำนวนมากจะเลือกใช้บริการนายหน้าอสังหาฯ มืออาชีพไว้ใจได้มาคอยดูแลให้ค่ะ เสียผลตอบแทนไป 1 เดือนแต่แลกกับสะดวกสบายและความชัวร์ ดีกว่าปล่อยว่างอ่ะเนอะว่ามั้ย? แต่หากคุณเป็นนักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่ Genie แนะนำให้ทดลองหาผู้เช่าด้วยตนเองก่อน 1-2 เดือน หรือทำควบคู่ไปกับใช้บริการนายหน้าค่ะ เพราะถ้าคุณปล่อยเช่าเองได้ก็ไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้นายหน้าฯ เงินเข้ากระเป๋าแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย หรือหากนายหน้าช่วยปล่อยเช่าให้ได้ก่อนก็ช่วยให้คุณไม่เกิดต้นทุนค่าเสียโอกาสมากจนเกินไป
 

ปัญหาที่ต้องเจอระหว่างหาผู้เช่าใหม่

จากประสบการณ์ Genie พบว่าปัญหาระหว่างรอยต่อของช่วงเวลาที่ผู้สนใจเช่าต่อต้องการดูห้องในขณะที่คนเช่าเดิมยังอาศัยอยู่นั้นเป็นอะไรที่ค่อนข้างลำบากและ Sensitive มาก ทั้งในเรื่องเวลานัดหมายและความสะดวกใจของผู้เช่า ถ้าหนสองหนคงไม่เท่าไหร่แต่หาก 4-5 รอบก็ไม่ไหว ในฐานะเจ้าของทรัพย์ก็ไม่รู้ว่าใครสนใจจริงๆ กันแน่และที่ตัดสินใจได้ก็ต้องดูห้องจริงก่อนทั้งนั้นเลย เพราะฉะนั้นการเลือกใช้บริการถ่ายภาพแบบ Virtual Reality Tour นำเสนอสภาพห้องปัจจุบ ันแทนภาพถ่ายปกติหรือคลิปวิดีโอ น่าจะช่วยแก้ปัญหาเบื้องต้นให้กับทุกฝ่ายได้ค่ะ เพราะคนสนใจจะเช่าคอนโด หรือ จะซื้อคอนโด จะสามารถสำรวจห้องเสมือนจริงได้บนเว็บไซต์ผ่านมือถือ แทปเลต หรือคอมพิวเตอร์ได้ทันทีแบบไม่ต้องเดินทาง ช่วยให้คัดกรองเบื้องต้นได้ในทันทีว่าเป็นห้องที่ชอบหรือต้องการจริงๆหรือไม่ ประหยัดค่าใช้จ่าย แถมไม่เป็นการรบกวนผู้เช่าที่ยังอาศัยอยู่บ่อยๆ อีกด้วยค่ะจากข้อมูลที่แชร์นี้ Genie หวังว่าจะเป็นประโยชน์ให้กับทุกท่านที่ได้อ่านกันนะคะ ช่วงปีนี้เศรษฐกิจซบเซาแต่นักลงทุนอย่างเรามองว่าเป็นโอกาสทอง อสังหาฯโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมากและราคาน่าสนใจ อย่างไรก็ตาม Genie ขอให้คนที่เริ่มจะลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าหลังแรก ขอบอกว่า “ การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ก่อนตัดสินใจลงทุน” ทั้งนี้ นอกจาก เทคนิคที่ Genie แนะนำไปแล้วนั้น คุณควรศึกษาข้อมูลต่างๆ เพิ่มเติมอาทิวิธีดูทำเล กฎหมายหรืออื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อลดความเสี่ยงและได้คอนโดที่ทำกำไรได้ยาวๆในพอร์ตการลงทุนของคุณนั่นเอง